Почему кредиторы проверяют ваше отношение долга к доходу, а не только кредитный рейтинг
Ваш кредитный рейтинг говорит кредиторам, насколько надёжно вы платите по долгам. Ваше отношение долга к доходу (DTI) говорит им, можете ли вы вообще позволить себе новый долг. Для ипотечных кредиторов DTI — один из главных показателей, которые они проверяют, наряду с вашей кредитной историей, доходом, сбережениями и первоначальным взносом, — поэтому ваш DTI стоит рассчитать до подачи заявки.
DTI выражается в процентах: ваши суммарные месячные платежи по долгам, делённые на ваш валовой (до налогов) месячный доход. Платёж за машину $500 и минимальные платежи по картам $200 при валовом доходе $5 000/месяц дают вам DTI 14% — не считая ипотеки, на которую вы собираетесь подавать заявку.
DTI «фронт-энд» против «бэк-энд»
Ипотечные кредиторы используют два расчёта DTI:
DTI «фронт-энд» (также называемый жилищным коэффициентом) измеряет только ваши предполагаемые расходы на жильё — основной долг, проценты, налог на недвижимость, страховку домовладельца, ипотечную страховку, если она есть по вашему кредиту, и сборы ТСЖ (HOA) — делённые на валовой доход. Правила Fannie Mae по отношению долга к доходу не устанавливают для него отдельного лимита, но некоторые руководства его устанавливают: для кредитов с ручным андеррайтингом (заявку оценивает человек, а не автоматизированная система) Freddie Mac использует 28% как ориентир, а FHA — 31% при отсутствии компенсирующих факторов; стандарт USDA — 29%.
DTI «бэк-энд» (полный коэффициент) включает все месячные долговые обязательства: предполагаемый платёж за жильё плюс автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам, личные кредиты и любой другой регулярный долг. Из двух коэффициентов именно этот несёт больший вес в решениях об одобрении.
Если кредитор говорит, что ваш DTI слишком высок, спросите, какой из двух коэффициентов он имеет в виду.
Пороги DTI по типам кредита
- Обычный кредит (Fannie Mae, Freddie Mac) — при автоматизированном андеррайтинге система оценивает ваш DTI вместе со всеми остальными данными вашей заявки; в системе Fannie Mae (Desktop Underwriter) максимальный DTI «бэк-энд» — 50%. При ручном андеррайтинге обе компании используют 36% как базовый уровень и допускают до 45% только при дополнительных условиях: у Fannie Mae — её требования к минимальному кредитному рейтингу и денежным резервам; у Freddie Mac — обоснование, которое кредитор документирует в кредитном деле
- Кредит FHA — при автоматизированном андеррайтинге система FHA TOTAL Mortgage Scorecard оценивает ваш общий кредитный риск по данным вашей заявки, включая ваши долги, доход и новый платёж за жильё; если она выдаёт результат «Refer» (передать андеррайтеру) или в некоторых других случаях, кредит проходит ручной андеррайтинг. При ручном андеррайтинге FHA устанавливает потолок DTI «фронт-энд» в 31% и DTI «бэк-энд» в 43%, если компенсирующих факторов нет (33% и 45%, если жильё соответствует критериям энергоэффективности FHA). При кредитном рейтинге от 500 до 579 или при отсутствии кредитного рейтинга компенсирующие факторы не могут повысить эти лимиты. При рейтинге 580 и выше компенсирующие факторы, например подтверждённые денежные резервы, могут повысить их до 37% и 47% (один фактор) или до 40% и 50% (два фактора)
- Кредит VA — официального потолка DTI нет, но собственный стандарт VA для DTI «бэк-энд» — 41% или ниже (38 CFR 36.4340); выше этого уровня кредит требует проверки руководителем и письменного обоснования, если только остаточный доход — деньги, оставшиеся после всех обязательств, — не превышает ориентир VA как минимум на 20%. Остаточный доход несёт больший вес, чем сырой процент DTI
- Кредит USDA — DTI «фронт-энд» до 29%, «бэк-энд» до 41% стандарт
- Джамбо-кредит — кредиторы устанавливают собственные правила, и лимиты DTI у разных кредиторов разные; спросите у каждого кредитора, которого вы сравниваете, какой у него лимит
Некоторые из этих лимитов — жёсткие максимумы; другие можно превысить при наличии компенсирующих факторов. Ваша полная финансовая картина — кредитный рейтинг, первоначальный взнос, активы, история занятости и денежные резервы — определяет, сколько гибкости проявит кредитор.
Как рассчитать ваш DTI прямо сейчас
- Сложите ваш валовой месячный доход — зарплату до налогов, плюс любой задокументированный побочный доход, доход от аренды или бонусы. Кредиторы обычно хотят двухлетнюю историю для бонусов и дохода от самозанятости
- Перечислите каждый месячный платёж по долгу — автокредиты, минимумы по студенческим кредитам, минимумы по кредитным картам, личные кредиты, алименты на детей, алименты супругу. Не включайте коммунальные услуги, автостраховку или медицинскую страховку, подписки или продукты
- Оцените новый платёж за жильё — основной долг плюс проценты (используйте ипотечный калькулятор) плюс предполагаемый налог на недвижимость плюс страховку домовладельца плюс ипотечную страховку, если она есть по вашему кредиту, плюс любые сборы ТСЖ
- Разделите суммарные долги плюс жильё на валовой доход — результат и есть ваш DTI «бэк-энд»
Пример: автокредит $500 плюс минимумы по картам $200 плюс студенческий кредит $100 равно $800 существующих долгов. Предполагаемый ипотечный платёж $1 800. Итого $2 600, делённые на валовой доход $6 500, равно 40% DTI «бэк-энд» — в пределах обычных лимитов для большинства типов кредитов, хотя одобрение зависит от всей вашей заявки.
Улучшение вашего DTI перед подачей заявки
Стратегически погашайте возобновляемый долг. Полное погашение кредитной карты устраняет её минимальный платёж из вашего расчёта DTI. Устранение одного счёта ценнее, чем распределение частичных платежей по нескольким картам.
Избегайте нового долга. Автокредит, взятый за шесть месяцев до заявки на ипотеку, добавляет новый месячный платёж к вашему DTI. Воздержитесь от крупных покупок до закрытия сделки.
Увеличьте задокументированный доход. Если у вас есть побочный доход, доход от аренды или вы скоро получите повышение, убедитесь, что это можно задокументировать — кредиторам нужны бумажные подтверждения. Повышение на 10% за шесть месяцев до подачи заявки существенно улучшает ваш DTI.
Рассмотрите более длинный срок кредита. 30-летняя ипотека имеет более низкий месячный платёж, чем 15-летняя на тот же основной долг, что снижает DTI ценой более высоких суммарно уплаченных процентов. Некоторые заёмщики используют это, чтобы пройти квалификацию, а затем делают дополнительные платежи позже, чтобы снизить расходы на проценты.
Ключевые выводы
- DTI равно суммарным месячным платежам по долгам, делённым на валовой месячный доход — кредиторы смотрят на него наряду с вашим кредитным рейтингом, доходом и сбережениями
- DTI «бэк-энд», который включает все долги плюс новый платёж за жильё, — ключевая часть решения об одобрении; лимит зависит от типа кредита и от того, как проводится андеррайтинг, — например, до 50% для кредитов Fannie Mae, одобренных через её автоматизированную систему, и 43% для кредитов FHA с ручным андеррайтингом без компенсирующих факторов
- Для кредитов FHA с ручным андеррайтингом компенсирующие факторы, например подтверждённые денежные резервы, могут допустить DTI «бэк-энд» выше 43%, максимум до 50%, если ваш кредитный рейтинг — 580 или выше; кредиты VA подчёркивают остаточный доход вместо сырого процента DTI
- Чтобы снизить DTI: полностью погашайте счета, чтобы устранить минимумы, избегайте нового долга перед подачей заявки и документируйте все источники дохода
- Рассчитайте ваш DTI перед разговором с кредитором — сюрпризы при предодобрении стоят времени и могут потребовать месяцев подготовки