Hipotecas y DTI: lo que los prestamistas realmente evalúan

Por qué los prestamistas revisan tu relación deuda-ingresos, no solo tu score

Tu credit score (puntaje crediticio) les dice a los prestamistas qué tan confiablemente pagas tus deudas. Tu relación deuda-ingresos (DTI, debt-to-income ratio) les dice si, para empezar, puedes pagar la deuda nueva. Para los prestamistas hipotecarios, el DTI es uno de los principales aspectos que revisan, junto con tu historial de crédito, tus ingresos, tus ahorros y tu pago inicial — así que vale la pena calcular tu DTI antes de solicitar.

El DTI se expresa como un porcentaje: el total de tus pagos mensuales de deuda dividido entre tu ingreso mensual bruto (antes de impuestos). Un pago de auto de $500 y pagos mínimos de tarjetas de $200 sobre un ingreso bruto de $5,000 al mes te dan un DTI de 14% — sin contar la hipoteca que estás por solicitar.

DTI front-end vs. back-end

Los prestamistas hipotecarios usan dos cálculos de DTI:

El DTI front-end (también llamado housing ratio, la relación de vivienda) mide solo tus costos de vivienda propuestos — capital, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro de vivienda, seguro hipotecario si tu préstamo lo tiene y cuotas de HOA (la asociación de propietarios) — divididos entre tu ingreso bruto. Las reglas de Fannie Mae sobre la relación deuda-ingresos no le fijan un límite aparte, pero algunas pautas sí lo hacen: en los préstamos con manual underwriting (evaluación manual de la solicitud, hecha por una persona y no por un sistema automatizado), Freddie Mac usa 28% como pauta y la FHA usa 31% cuando no hay factores compensatorios; el estándar del USDA es 29%.

El DTI back-end (la relación completa) incluye todas tus obligaciones mensuales de deuda: el pago de vivienda propuesto más préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales y cualquier otra deuda recurrente. De las dos relaciones, esta es la que más peso tiene en las decisiones de aprobación.

Si un prestamista te dice que tu DTI es demasiado alto, pregúntale a cuál de las dos relaciones se refiere.

Umbrales de DTI según el tipo de préstamo

Préstamo convencional (Fannie Mae, Freddie Mac — las empresas hipotecarias patrocinadas por el gobierno de EE. UU. (GSE)) — Con automated underwriting (evaluación automatizada de la solicitud), el sistema pondera tu DTI junto con el resto de tu solicitud; en el sistema de Fannie Mae (Desktop Underwriter), el DTI back-end máximo es 50%. Con manual underwriting, ambas usan 36% como base y permiten hasta 45% solo con condiciones adicionales: en Fannie Mae, sus requisitos de credit score mínimo y de reservas de efectivo; en Freddie Mac, una justificación que el prestamista documenta en el expediente del préstamo
Préstamo FHA (Administración Federal de Vivienda) — Con automated underwriting, el TOTAL Mortgage Scorecard de la FHA evalúa tu riesgo crediticio general a partir de los datos de tu solicitud, incluidas tus deudas, tus ingresos y el nuevo pago de vivienda; si da un resultado "Refer" (remitir), o en algunos otros casos, el préstamo se evalúa con manual underwriting. Con manual underwriting, la FHA limita el DTI front-end a 31% y el DTI back-end a 43% cuando no hay factores compensatorios (33% y 45% si la vivienda cumple los criterios de eficiencia energética de la FHA). Con un credit score de 500 a 579, o sin credit score, los factores compensatorios no pueden elevar estos límites. Con un score de 580 o más, factores compensatorios como reservas de efectivo verificadas pueden elevarlos a 37% y 47% (un factor) o a 40% y 50% (dos factores)
Préstamo VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos) — Sin tope oficial de DTI, pero el estándar del propio VA para el DTI back-end es de 41% o menos (38 CFR 36.4340); por encima de eso, el préstamo necesita la revisión de un supervisor y una justificación por escrito, salvo que el ingreso residual — el dinero que te queda después de todas tus obligaciones — supere la pauta del VA en al menos 20%. El ingreso residual pesa más que el porcentaje de DTI en sí
Préstamo USDA (Departamento de Agricultura de EE. UU.) — DTI front-end de hasta 29% y back-end de hasta 41% como estándar
Préstamo jumbo — Cada prestamista fija sus propias reglas, y los límites de DTI varían de un prestamista a otro; pregúntale a cada prestamista que compares cuál es su límite

Algunos de estos límites son máximos firmes; otros se pueden superar con factores compensatorios. Tu panorama financiero completo — credit score, pago inicial, activos, historial de empleo y reservas de efectivo — determina cuánta flexibilidad te da un prestamista.

Cómo calcular tu DTI ahora mismo

Suma tu ingreso mensual bruto — el salario antes de impuestos, más cualquier ingreso adicional documentado, ingresos por alquiler o bonos. Para los bonos y el ingreso por trabajo por cuenta propia, los prestamistas suelen pedir un historial de dos años
Enumera cada pago mensual de deuda — préstamos de auto, mínimos de préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito, préstamos personales, manutención de los hijos (child support) y pensión alimenticia (alimony). No incluyas servicios básicos, seguros de auto o de salud, suscripciones ni las compras del supermercado
Estima el nuevo pago de vivienda — capital más intereses (usa una calculadora de hipotecas), más el impuesto sobre la propiedad estimado, más el seguro de vivienda, más el seguro hipotecario si tu préstamo lo tiene, más cualquier cuota de HOA
Divide el total de deudas más vivienda entre tu ingreso bruto — el resultado es tu DTI back-end

Ejemplo: $500 de préstamo de auto más $200 de mínimos de tarjetas más $100 de préstamo estudiantil suman $800 en deudas existentes. Pago de hipoteca estimado: $1,800. El total de $2,600 dividido entre un ingreso bruto de $6,500 da un DTI back-end de 40% — dentro de los límites habituales para la mayoría de los tipos de préstamo, aunque la aprobación depende de toda tu solicitud.

Cómo mejorar tu DTI antes de solicitar

Reduce tu deuda revolvente (revolving) con estrategia. Liquidar una tarjeta de crédito por completo saca su pago mínimo del cálculo de tu DTI. Dejar una cuenta en cero vale más que repartir pagos parciales entre varias tarjetas.

Evita la deuda nueva. Un préstamo de auto tomado seis meses antes de solicitar una hipoteca agrega un nuevo pago mensual a tu DTI. Pospón las compras grandes hasta después del cierre (closing).

Aumenta tu ingreso documentado. Si tienes ingresos adicionales, ingresos por alquiler o estás por recibir un aumento de sueldo, asegúrate de que se puedan documentar — los prestamistas necesitan un respaldo en papel. Un aumento de sueldo de 10% seis meses antes de solicitar mejora tu DTI de manera significativa.

Considera un plazo de préstamo más largo. Una hipoteca a 30 años tiene un pago mensual más bajo que una hipoteca a 15 años sobre el mismo capital, lo que baja tu DTI a cambio de pagar más intereses en total. Algunos prestatarios usan esto para calificar y después hacen pagos extra para reducir el costo en intereses.

Puntos clave

El DTI es el total de tus pagos mensuales de deuda dividido entre tu ingreso mensual bruto — los prestamistas lo miran junto con tu credit score, tus ingresos y tus ahorros
El DTI back-end, que incluye todas las deudas más el nuevo pago de vivienda, es una parte clave de la aprobación; el límite depende del tipo de préstamo y de cómo se evalúa la solicitud — por ejemplo, hasta 50% en los préstamos de Fannie Mae aprobados mediante su sistema automatizado, y 43% en los préstamos FHA con manual underwriting sin factores compensatorios
En los préstamos FHA con manual underwriting, factores compensatorios como reservas de efectivo verificadas pueden permitir un DTI back-end superior a 43%, hasta un máximo de 50%, si tu credit score es de 580 o más; los préstamos VA ponen el énfasis en el ingreso residual más que en el porcentaje de DTI en sí
Para bajar tu DTI: liquida cuentas por completo para que sus mínimos salgan del cálculo, evita deuda nueva antes de solicitar y documenta todas tus fuentes de ingreso
Calcula tu DTI antes de hablar con un prestamista — las sorpresas en la preaprobación cuestan tiempo y pueden requerir meses de preparación